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汉正街“高品位步行街”建设调研报告
2019-05-17 14:22:39
硚口区企业联合会、企业家协会汉正街课题调研组
为深入贯彻落实党的十九大精神,扩大内需,促进消费升级,国家商务部于2018年启动高品位步行街建设。汉正街步行街作为500多年商贸历史的文化街区,民营经济集聚大区,是此次武汉市申报高品位步行街建设的街区之一。为学习借鉴国内其他步行街建设和管理的先进经验,加快实施汉正街国家级高品位步行街项目建设,硚口区政府和区两会组织重点企业和企业家,赴成都锦江区、青羊区、上海黄浦区学习旧城改造升级、招商政策、运营管理等先进经验,为汉正街“高品位步行街”建设积累宝贵经验和优质资源。
一、先进城区高品位商圈创新理念值得借鉴
成都远洋太古里商圈位于成都市中心,总楼面面积11.4万平方米的开放式、低密度的街区形态购物中心。2013年开始全球招商,2015年4月全部开业。在建筑形态方面,中式2-3层的独栋建筑群,传统川西建筑“坡顶”、“栅墙”等元素,与其中原址保留的六处古建筑相互融合。21处以人、自然、文化为主题的艺术品,营造出一片开放自由、传统与现代相融合的城市空间。300个店铺,日均人流量20万人次,高峰时40万人次。2017年,商圈总营业额为45亿元,运营公司租金收益8亿元。
成都远洋太古里商圈是政府与企业充分合作,专业团队历时近6年精心打造而成,成为了靓丽的城市名片,同时其与周边商业体的联合发展,促使其名片效应引起的经济溢出效应明显。政府在古文物保护与充分利用、城市建设与发展、公共生活品质上获得了成功。
成都市青羊区宽窄巷子商圈位于成都市青羊区,属于老成都的“少城”区域,是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存,也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。早期的宽窄巷子建筑历史久远、危房多、环境差、安全隐患突出,如今的宽窄巷子整个规划保护区域面积479亩,由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老街道及其间的45个四合院落群组成。自街区对外开放以来,共累计接待国内外游客超1亿人次,巨大的人气沉淀了一大批颇具文化内涵特色及时尚创意的业态和商家,宽窄巷子也成为了成都对外宣传的名片和历史文化街区改造升级的典范。
上海市黄浦区豫园商城,发端于140多年前清同治年间的老城隍庙市场,融入了海派文化的要素和特征。上海豫园商圈以其悠久的历史文化、独特的人文景观、颇具个性特征的民俗风情以及融庙宇、园林、商市于一域的鲜明特色,成为上海的重要地标和形象窗口,每年吸引约3700万名游客和消费者。在经历政府+国企+民企的综合管理和股份改制后,凝聚百年经典的豫园商城已发展成为集黄金珠宝、餐饮、医药、百货、小商品、工艺品、食品、房地产、进出口贸易、金融投资、文化传播、电子商务等产业为一体,多元发展的国内一流综合性商业集团和上市公司,拥有商业设施近13万平方米。豫园商城旗下有2个中国驰名商标、14个上海市著名商标以及众多中华老字号和百年老店等为核心的产业品牌资源。
二、创新发展举措与综合效应的分析探讨
综合上述品牌商圈的成功经验,其创新发展的举措:
1、
政府深思熟虑,着眼长远。
成都政府希望将太古里项目打造成像大慈寺(约1700年历史)一样,成为能经得起时间考验的传世项目,寻找投资方时千挑万选,将六处古建筑作为项目的有机组成部分整体打造。
在成都政府的统一规划下,市、区两级政府合力推进品牌建设,宽窄巷子旧城改造成都市政府和青羊区政府先后共同投入6.5亿元拆迁资金,收储830户居民住房,为宽窄巷子历史文化街区打造奠定坚实基础。另外政府每年还投入大量管理、维护等费用。管理、运营上与成都本土文化、古建筑历史文化充分结合,吸引了大量的优质资源进驻,也吸引了大量游客到此,极大地提高了成都市和青羊区在国内外的美誉度,宽窄巷子也成为了成都对外宣传的靓丽名片,名片效应和经济溢出效应非常明显,政府在城市美誉度上和综合经济税收上的收益已远远超出成本投入。
在建设过程中,政府统一领导、统一规划、统一运营。市、区两级政府在拆迁过程中将老旧房屋收储为国有资产,对于不能收为国有资产的,由多部门联合要求住户必须按照整体规划建设、修缮,其资金由政府承担。成都文旅集团充分考虑宽窄巷子所要承载的文化传承、商业经营、旅游开发等多方面功能,成立由历史、文化、艺术、建筑、考古等专家、学者组成的“宽窄巷子历史文化保护区专家委员会”,全程指导宽窄巷子的修复建设,聘请清华大学担纲规划设计,按照“原状维修和落架重修,修旧如旧”的原则和“一院一景、一院一品”的理念,将北方胡同文化与川西四合院文化有机结合,形成了具有鲜明地域特色和文化氛围的餐饮、茶艺、文化创意、住宿等商业形态。
上海豫园商场股份有限公司是上海政府统筹、先期开发。1987年,上海市政府批准由上海市国资委组建,1988年开始发行股票吸储社会资本参与投资建设,该公司成为了中国最早上市的商业股份制公司,为再创更为兴盛的百年旺市提供了体制上的支持和资金上的保证。
2
、政府充分调动企业积极性并授权。
远洋太古里商圈中六处古建筑文物,其中大慈寺为成都市文物保护单位,所有古建筑文物的所有权属于政府。商圈开发建设中,企业负责六处古建筑文物的修缮、维护和保养,政府将六处古建筑文物授权开发企业作为商圈的有机整体享有使用权。
上海政府采取民营资本参股并控股的方法加强豫园商城建设与壮大。2002年,由政府撮合,上海复星集团积极投身豫园的混合所有制改革,成为持有豫园股权超过20%的第一大股东,上海复星集团的入股为豫园注入了新的活力和生机。2017年豫园商城以258亿元收购复星28家地产公司的全部或部分股权和上海市新元房产全部股权。至此,政府和国企完全退出豫园商城股份,复星集团由第一大股东变为绝对控股。复星集团在保持对历史文化底蕴的挖掘、民风民俗的继承和发扬、现代商业理念的引入这张上海名片的基础上,下一步将重点打造“全球最佳商旅文结合区和地标”,力求实现传统文化、旅游休闲、商业创新的深度融合。
3
、企业立足长远、彰显社会责任。
开发企业在开发过程中并不是短视、粗放式开发,而是在充分挖掘当地特色、历史文化、建筑风格等信息的基础上,聘请专业团队规划、设计、建设和运营。设计理念上,充分结合了成都历史文化和人文特点,将“快里”与“慢里”融合。建筑风格上,成都远洋太古邀请清华大学建筑设计研究院作为古建顾问,对区内六处历史建筑进行保护及修缮。在遵循古建筑原本比例的基础上,采用国际最新的保护复原体系,融入更多文化创意以及对建筑保育的新理念,根据它们各自不同的建筑风格量身定制其未来的用途,最大限度保留和延续它们的历史和文化价值。空间布局上,“慢里”是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷,以慢调生活为主题。营造值得把玩的生活趣味、大都会的休闲品味、林立的精致餐厅、历史文化及商业交融的独特氛围。“快里”是由三条精彩纷呈的购物街贯通东西两个聚集人潮的广场,众多国际品牌将以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象。商业业态上,“快里”以国际国内一线奢侈品牌为主,多为西南地区第一家旗舰店、首发店等,“慢里”以国际顶级精致美食和本土知名川菜为主,引入各类文化生活品牌。管理模式上,由成都远洋太古里成立专业管理团队,对商圈内规划、布局、业态、招商、运营等进行系统管理。
三、建设汉正街高品位步行街的实施建议
1
、政府统筹是核心
无论是企业进行商业投资运营还是政府自持运营,前期都需要大量的人力、物力、财力投入,在追求投资回报率和短平快的当下,由企业单一主导历史文化商业街区的开发是存在一定难度和风险的。首先,历史文化商业街区普遍位于城市核心区域,老旧城区的拆迁成本高、难度大,如果未来规划打造低密度、开放式的商业街区,土地回报率低。汉正街步行街也存在类似的问题和困难。成都和上海两地的打造经验在于发挥政府优势统筹街区的打造、运营工作,太古里虽然由民营企业和外资共同建设,但是政府在土地平衡上的优惠政策补助起到至关重要的作用。第二,由于是历史文化商业街区,其中必然存在历史文物保护和商业开发建设的天然矛盾,所以政府必须在历史文物的保护和历史文化的传承中起到捍卫者的作用,避免文物的破坏性开发以及过度的商业对原真文化的扭曲与侵蚀,所以由政府统筹,加强规划管控是应有之义。第三,政府与企业在打造高品位步行街或优质商圈上,其做法和出发点是有明显区别的,尤其是以政府为主导的商业项目。宽窄巷子的建设中,政府前期投入了大量的人力、物力和财力,而且已经持续了十多年之久,截止目前从宽窄巷子项目上,政府的税收和租金也较难平衡投入,但宽窄巷子已经成为了成都市的名片,名片效应带来的经济效益的“溢出效应”非常明显,经济收入已远超政府投入。
建议在汉正街高品位步行街的前期建设过程中,由区政府进行人力、物力以及财力的投入。一是明确高品位步行街组织架构和组织机构,加强对工作的统筹和协调,建议成立由区分管领导任组长的汉正街高品位步行街建设领导小组。领导小组下设办公室,办公室设在汉正街管委会;成员单位为区政府办、区发改委、区财政局、区经信局、区招商局、区建设局、区城管委、区规土分局、汉正街办事处,并从全区抽调人员组成工作专班。二是按照商务部要求,高品位步行街建设周期为3年,结合建设过程中规划方案设计、商业业态置换规划以及相关工作调研、招商工作的需要,区政府应给予财政保障。
2
、高标准规划是保障
宽窄巷子的设计团队是清华大学建筑设计研究院,太古里的设计团队是Elena Galli Giallini Ltd and Spawton Architecture、MAKE Architects、中国建筑西南设计研究院有限公司、清华大学建筑设计研究院、广州珠江装修工程有限公司等国内外一流设计公司。正是在这些高水准、高素质的专业设计团队的帮助和策划下,才产生了今天成都的地标性建筑群和城市的历史文化新名片。
2014年市汉办的《汉正街老街保护与改造规划》由美国建筑师伍德先生率队与武汉市土地利用和城市空间规划研究中心共同完成。目前报送商务部的《汉正街高品位步行街改造提升方案(初稿)》也正是在市汉办汉正老街的规划方案上做出的修改完善,下一阶段商务部要求在10月底进一步提交详细的《高品位步行街改造提升规划》。为完成高品位步行街的创建任务,必须尽早制定出优质、专业的规划建设方案。建议区政府借助其资源平台优势,引入汉正老街规划方案的设计单位——武汉市土地利用和城市空间规划研究中心,合作完成高品位步行街的规划建设方案。
3
、高水平团队运营是关键
2017年成都远洋太古里,租用率97%,零售额同比增长46.8%。好的运营团队是一个商业街区财力和活力的所在,是盘活资产的有力推手。负责管理成都远洋太古里的是太古地产物业运营部,涵盖招商、市场、物业管理三大部门。与市场大多数购物中心招商与营运分开不同,支撑成都远洋太古里快速发展的正是管理体制的独立,“垂直管理、责任在人”,即“哪个品牌由谁招即由谁管理”。招商营运的一体化大大提升了成都远洋太古里运转的效率,对商户经营表现的综合管理和全面评估,则会更实在地评判商户及业态的合理性,并根据综合评价结果对全部类型业态进行年度末位淘汰,以保持发展动力,夯实发展基础。
汉正街高品位步行街的打造一方面要从城市环境及硬件设施上下功夫,另一方面要在商业业态置换和新型商业资源导入上做文章。基于汉正街业态基础薄弱、传统业态根植性强、产权多元分散的现状,建议采取引入专业的大型运营公司和地产公司进行统一打造的途径。此次调研过程中我们向太古地产和豫园集团详细介绍了汉正街基本情况和未来发展方向,并传递了合作的意向。
4
、产业形态调整是方向
宽窄巷子、太古里和豫园在商业功能的定位和规划上遵循了文化主导的原则,文化符号强烈的功能分区造就了商业街区的环境和顾客的体验感。但是由于旅游景区文化产品的同质化现象,宽窄巷子虽然“闲”、“品”、“泡”的文化定位清晰,但是受到商业营收导向的影响,不免落入餐饮店铺过于集中的窠臼。豫园依托旗下优质产业协同开拓市场布局虽然优势明显,但是由于部分低端业态的充斥也对街区环境有一定的影响。
汉正街步行街建设中最为突出的问题正在于低端业态充斥、街区环境杂乱、购物体验感差。建议对1.4公里的汉正街步行街分成东、中、西三段分期建设,第一期完成中段—汉正市集的打造。由产业形态调整为切入点,首先从硚房集团下属的汉正街小商品市场和饰品大楼入手,将低端小百货和饰品置换为零售快销品和体现汉正街文化元素的文创产品以及有档次的餐饮连锁店,逐步将汉正街区域变成值得逛、值得买、能驻留的开放式步行街区。
5
、历史文化渗透是精髓
宽窄巷子、太古里和豫园将开发建设、运营管理与所处文化环境有机结合。宽窄巷子以清末民初建筑风格和老成都人文风俗为文脉,将老成都“休闲”文化发挥到极致,打造古建筑孤本和休闲中心。太古里围绕大慈寺等古建筑和历史文化,深挖巴蜀文化精髓,建设历史与时尚完美融合的时尚新地标。豫园以中国传统文化为底蕴,融合了老城厢文化、海派文化、本土文化和市井文化等,从而形成了自身鲜明的文化特征和符号。豫园的建筑形态、商业布局以及相关的街区主题活动无不闪耀着“文化先导”的光芒。
汉正街是大汉口商业的发祥地,500年的商业文化深入骨髓,40年的改革开放更是一部励志的商业奋斗史,今天在这片土地上依旧活跃着新兴的商业力量,闪烁着商业的智慧之光。这种敢为人先的创新精神、艰苦奋斗的创业精神以及善抓机遇的商业精神开辟了汉正街商业文化的先河,挺起了汉正街人不朽的脊梁。汉正街高品位步行街的规划和建设要深刻认识到汉正街历史文化与精神内核,建议以商业文化为脉络,在步行街的打造中重现完整的历史、当代、未来的汉正街。第一期汉正市集,打造当代的汉正街,借鉴现代市集理念,提升商业业态,打造汉正街小商品市场的升级版。第二期汉正文化街区,打造历史的汉正街,以街区现有风貌特色为载体,展示汉正街老字号、老民俗、老工艺等传统文化,再现街区商业繁茂的盛景。第三期汉正活力街区,打造未来的汉正街,将年轻时尚文化与传统会馆及茶文化融合,功能业态上以SOHO 办公、休闲娱乐和精品会所等为主。争取在三年内建成具有历史文化特色的汉正市集和充满时尚气息的高品位街区。
汉正街是武汉的名片,是改革开放的风向标,是民营经济发展的历史街区,需加快步伐,早日建成。
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